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30 Maggio 2013

L’IMU e le aree fabbricabili

La partita delle aree fabbricabili non ha posto distinzioni particolari nel passaggio dall’ICI all’IMU, benché il concetto di area edificabile e la determinazione del valore dell’imponibile della stessa continuino a rappresentare due aspetti di una certa complessità.
Setacciando la normativa si può individuare – all’articolo 36, comma 2, del decreto legge n°223/2006 – un’interpretazione del concetto di area edificabile assolutamente efficace ai fini delle imposte comunali: “Ai fini dell’applicazione del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n°633, del decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n°131, del decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n°917, e del decreto legislativo 30 dicembre 1992, n°504, un’area è da considerarsi fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall’approvazione della regione e dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo.”
Dunque, non incide la reale possibilità di sfruttamento edificatorio del suolo, ma la teorica potenzialità di insediamento dei volumi edificabili sullo stesso, indipendentemente dall’approvazione o meno dello strumento urbanistico da parte degli enti di livello superiore a quello comunale.
Circa il valore imponibile dell’area fabbricabile, esso collima con quello di mercato in essere al primo di gennaio di ogni anno: il criterio deve essere assunto anche nell’eventualità che un terreno agricolo diventi edificabile nei mesi successivi; esso verrà considerato suolo edificatorio a partire dalla data di attribuzione della nuova destinazione.
Al fine di agevolare i contribuenti, le amministrazioni comunali possono deliberare, con atto licenziato dal proprio organismo consiliare, i valori di riferimento delle aree, al di sotto dei quali – evidentemente – non si dà corso ad alcuna attività accertativa da parte del servizio tributario municipale.
Laddove non si verificasse ciò, in quanto facoltà e non obbligo di legge per l’ente locale, il contribuente deve demandare la quantificazione del valore imponibile ad un tecnico di fiducia.
L’ente locale, invece, ha l’obbligo di comunicare, a mezzo di lettera raccomandata, l’intervenuta edificabilità del suolo al soggetto proprietario dello stesso e, nel caso di omissione di suddetto adempimento da parte del comune, al contribuente non potranno essere comminate sanzioni a causa di eventuali ed errati versamenti da parte di quest’ultimo.



Olindo Garavaglia






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